物業糾紛,為何敗訴的多是業主?
來源:    發布時間: 2016-12-17 13:26   1466 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
      在當下,傳統的“單位人”已幾乎消失,取而代之的是“小區人”,隨著人們法律意識的不斷增強和物業服務市場競爭愈發激烈,業主
      在當下,傳統的“單位人”已幾乎消失,取而代之的是“小區人”,隨著人們法律意識的不斷增強和物業服務市場競爭愈發激烈,業主與物業公司間的糾紛也日益增多。來自江蘇省南京市中級人民法院的統計顯示,2013年至2015年,南京市法院共受理物業服務合同糾紛案件24631件,在同期全市法院受理的民事案件總數中占比高達近20%。其中,業主因不滿物業公司服務而拒交物業費的案件,占絕大多數,而結果基本都是業主敗訴。
 
      那么,為什么業主對物業公司不滿,卻難以得到法院支持呢?《法制日報》記者了解到,物業服務質量缺乏權威的評判標準,是業主訴求難以得到支持的最重要原因。也正是因為這一原因,導致司法裁判尺度保持統一的難度較大,進而造成物業糾紛案件的司法判決難以獲得物業服務企業和業主的認同,容易受到社會公眾質疑。
 
      業主拒交物業費有七大事由
 
      在物業服務合同糾紛中,絕大多數是物業公司作為原告、訴求業主交納物業費的案件,業主最常提出的抗辯理由是物業公司服務瑕疵或物業公司違約。從南京法院系統的審判實踐來看,業主拒交物業費的主要事由有7大類,包括公共設施維修養護、公共衛生方面存在瑕疵,如小區衛生環境臟亂差,對小區消防設施、道路未進行養護管理等,綠化養護較差;建筑質量存在問題,物業服務企業未盡維修義務,如房屋漏水,經向物業服務企業報修后未能解決;行使管理責任不到位,如未能及時有效制止其他小區業主違反管理公約進行違章搭建、拆除承重墻等違法裝修行為,群租、住宅改為商業用房等行為;未能履行安全保障義務,如小區無保安站崗,或達不到合同約定的站崗人數,沒有實行外來人口登記,財物被偷盜,車輛被盜、被劃,在小區內受到第三人侵犯人身權利;物業服務企業未公布賬目,侵害了業主的知情權;物業服務企業人員濫用其職權,如非法闖入業主的住宅,違法對業主實施停電、停水、停氣等行為;物業服務企業超越其職權,如對區分所有建筑物共用部分,小區公共場地或小區公共設施擅自利用,以牟取不當利益,如擅自將物業服務用房改造為經營性用房,擅自在建筑物外墻打廣告等。
 
      南京中院法官馬帥介紹,就物業糾紛類案件而言,司法審判對業主抗辯權一般持審慎態度,這主要體現在兩方面。首先是業主需對物業服務企業服務不到位承擔舉證責任。“如果業主僅提供照片證據,法院一般認定為舉證不充分。因為物業服務是持續性狀態,照片是靜止性狀態,往往難以反映物業服務的具體情況。”馬帥舉例說,如南京某物業公司訴業主吳先生拖欠物業費一案,法院就認為,吳先生沒有提供證據證明外墻滲水、業主報修以及物業公司未盡日常維護義務,故對其抗辯不予支持,判決吳先生支付2009年3月至2013年8月的物業費6292元。
 
      馬帥稱,在審理案件過程中,常有業主提交由其他業主簽名的書面證言作為抗辯證據,但是因為證人未出庭作證以及證人同系小區業主,與當事人具有利害關系,所以相關證言往往不會被法院采納。
 
      其次,對于業主主張的物業公司服務存在瑕疵,需達到較為嚴重的程度。如果達不到這個標準,則法院一般認為“業主提供的證據尚不足以證明物業服務存在重大瑕疵”或者“業主提交的證據不能證明物業服務企業未履行服務管理職責嚴重影響業主正常生活”,不能作為不交相關費用的合法依據。也就是說,在物業服務企業輕微違約的情況下,法院普遍認為不宜減免物業費。
 
      在另外一起物業公司訴業主朱先生拖欠物業費一案中,法院就認為,朱先生所主張的這些問題即便客觀真實,屬于物業管理服務的瑕疵,但物業服務過程中的不盡如人意之處不足以構成小區業主得以拒交物業服務費的理由,最終判決朱先生支付2013年9月至2014年11月物業管理費和公攤水電費等2800余元。
 
      “由于法院對業主行使抗辯權持謹慎的態度,對業主的抗辯往往因為證據不足等原因不予支持,從而造成了業主方敗訴的案件比例很高。雖然物業服務合同糾紛案件涉及的金額都不大,但大量判決業主敗訴易引起業主方的不滿,認為法院淪為了物業服務企業的‘收費機器’,而實際上并非如此。”馬帥表示。 
 
      物業服務缺乏評判標準
 
      從普通人的角度看,一些物業公司的服務質量問題,即使用眼睛都能看得出來,相比之下,法院對業主舉證的要求,卻未免讓人覺得過于苛刻。
 
      對此,馬帥說,這種感受可以理解,然而,這也正是裁判者站在法律層面需要堅持的角度。從法律法規層面看,由國務院發布的《物業管理條例》第35條規定,業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同,物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用等進行約定。
 
      “理論上來講,物業服務合同中可以明確物業服務質量標準。如有的物業服務合同中以業主滿意度達到一定的百分比作為相應物業服務收費標準的依據。”馬帥說,但實踐中,物業服務合同中對此加以明確的較少,即使有相應條款,也較為籠統,同樣難以起到評估物業服務質量的作用。因為物業服務具有無形性、服務內容多樣性、服務對象眾多等特性,物業服務質量標準較為復雜,某些無形服務很難有一個量化的標準。
 
      據介紹,我國一些地區以地方性規范或標準的形式制定了物業服務的質量標準。如北京市物業服務指導中心在2010年編制的《住宅物業服務標準》,并經北京市住建委和質監局批準。該標準設立了物業服務企業的五級標準,從一級到五級,服務標準依次提高。其中,每一級標準均由基本要求、公共部位及公共設施設備運行、維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護、裝飾裝修管理等部分組成,對每部分服務進行了細分,并確立了一些可以量化的標準。
 
      “南京也制定了《南京市普通住宅物業服務等級和收費標準》,設立五級三類服務標準,每一級別和類別的服務對應一個收費標準。”馬帥說,但這些地方性法規或標準的層級不高,強制力不夠,在國家立法層面尚缺乏權威的服務質量規范或標準。
 
      從各地區制定的行業標準的內容看,大都也只是對容易判斷其標準的部分作出了標準,而對于難以定量判斷的部分,即使制定了相應標準,也大多是用較為模糊的概念加以界定,如“合理”“適當”等抽象詞匯。
 
      據了解,在對業主抗辯權主張予以支持的情況下,即在物業公司嚴重違約,或者服務存在重大瑕疵的情況下,法院一般判決對物業服務收費予以扣減,即通俗所稱“打折”。具體的“折扣”根據個案中違約情況和程度,由法院予以酌定,較為常見的折扣為七折到九折。
 
      但是,物業服務收費在何種情況下可以判決打折收取,亦即輕微違約和嚴重違約的分界線何在,法院常常直接作出認定,而缺乏具體而明確的裁判尺度。對于打折的幅度,同樣缺乏具體而明確的評判標準。
 
      建議引入第三方評估機構
 
      “由于追討物業費糾紛常以群體性案件的形式出現,在同一小區的同一物業服務企業起訴多名業主產生的批量案件中,尚可以保持裁判尺度的相對統一,但是除此之外,裁判尺度保持統一的難度較大。”馬帥告訴記者,這些情況的存在,造成物業糾紛案件的司法判決難以獲得物業服務企業和業主的認同,判決容易受到社會公眾的質疑。
 
      雖然司法裁量權在認定業主的抗辯權能否成立、業主抗辯是否構成正當理由方面具有較大的空間,但是對于該項自由裁量權的行使仍然應當設定一定的規則,確保司法裁量權的行使不偏離客觀公正的軌道。
 
      為此,馬帥建議,引入物業服務第三方評估監理機構,對物業服務質量進行評估,并作為法院裁判的依據。所謂物業服務質量第三方評估監理,是指物業服務評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托,依照法律、法規、規章規定和合同約定,對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供專業評估監理服務的活動。
 
      “作為業主監督管理物業服務企業的有效手段,第三方評估監理可以對物業服務企業起到必要的約束作用,拓寬了業主權益的保障渠道。”馬帥說,由于物業服務質量的評估具有較強的專業性,由專業的第三方開展評估和監理,能夠較好地消除業主、開發商、物業服務企業之間信息不對稱,同時對于物業服務質量能夠進行全程的監控,作出的評估報告具有較強的客觀公正性。
 
      據了解,目前,部分地區已經制定了物業服務第三方評估監理的相關規范。例如,北京市已制定《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》,規定業主、業主大會或其他相關部門可以委托物業服務評估監理機構根據相關法律、法規、規章、服務規范、行業標準及物業服務合同約定等,對物業服務質量進行評估。
 
      目前,第三方評估監理行業作為一種新興行業,正在逐漸發展壯大。對于司法審判而言,若小區已經聘請了第三方評估機構進行監理,相應的評估機構作出的評估報告,具有專業性、科學性和客觀性,可以作為認定物業服務企業服務質量的重要參考以及人民法院司法裁量的重要依據,發揮彌補審判人員專業知識欠缺以及司法資源有限的重要作用。