物業企業資質、收費等級、服務標準之間的關系
來源:    發布時間: 2014-10-29 10:30   1776 次瀏覽   大小:  16px  14px  12px
 


 

 

 

案例:

    家住東郊的王女士對于自己繳納的物業服務費一直存在異議,她看到小區收費處物業企業公示的物業資質等級為三級,但物業服務收費標準竟然是一級,十分不理解,認為三級資質為什么能收一級的費用,隨即向主管部門投訴物業企業亂收費。

分析:

    物業服務企業資質等級與物業服務收費等級并無直接關系。企業資質代表著企業的規模,以及承接項目的能力;物業服務收費等級與服務標準的等級直接掛鉤,是物業服務企業與業主、業主委員會及建設單位簽訂物業服務合同中約定的。物業服務企業應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務,同時,收取相應的費用。

1、物業管理區域內的共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備是什么?

答:共用部位:房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室;

共用設施設備:綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。

自用部位:是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。

自用設備:是指門戶以內,業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備。

2、物業維修責任:

答:物業保修期內,共用部位、共用設施設備、自用部位、自用設備由保修單位負責維修。

物業保修期滿后,業主自用部位、自用設施設備的養護、維修,由業主負責。共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新和改造由全體業主共同決定或列入專項維修資金支出。

3、物業服務活動中,物業服務企業提供哪些服務:

答:(一)物業共用部位、共用設施設備的運行、維修、養護和管理;

(二)物業共用部位和相關場地的清潔衛生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;

(三)公共綠化的養護和管理;

(四)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

(五)車輛停放管理服務,保障道路暢通;

(六)物業檔案、資料管理;

(七)裝飾裝修管理服務;

(八)物業服務合同約定的其他事項。物業服務企業不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定,或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

4、新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后,其附屬設施設備應當具備哪些條件,方可交付使用?

答:(一)生活用水納入公共供水管網,并供水到戶;

(二)用電納入供電網絡,不得使用臨時施工用電;

(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統;

(四)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置;

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

(六)住宅區道路與城市道路或者公路直接相連;

(七)按照規劃要求完成住宅區的車庫(位)、公共服務設施、公用消防設施的建設,具備必要的綠化用地和設施;

(八)分期建設的住宅區,其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求;

(九)法律、法規、規章規定的其他條件。建設單位在新建住宅交付使用前,應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定,對住宅區進行驗收,并向設區的市或者縣(市)建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

5、本市實行物業服務重大事件報告制度,物業管理區域內發生下列情況之一的,物業服務企業應當向區縣物業管理行政主管部門及相關部門報告:

答:(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;

(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患,且在8小時以內難以排除,嚴重危及業主、使用人及建筑物安全;

(三)物業服務人員擅自撤離物業管理區域,造成物業服務中斷,嚴重影響業主和使用人正常生活;

(四)發生群體性突發事件,影響社會和諧穩定;

(五)物業管理區域內發生重大傷亡事件;

(六)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案,協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

發生安全事故或者突發事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并向有關部門報告,協助做好救助工作。

6、物業服務企業退出物業管理區域時,應當向業主委員會移交哪些資料和財物?

答:(一)業主共有的結余資金;

(二)第五十三條規定的資料;

(三)物業服務用房;

(四)維修、保養物業形成的技術資料;

(五)物業管理期間配置的屬業主共有的固定設施設備;

(六)其他應當移交的資料和財物。

物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

7、物業服務活動發生糾紛怎么辦?

答:業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的,可以要求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府調解,也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

業主、業主委員會、物業服務企業對違反本條例的行為,可以向物業管理行政主管部門及其他有關部門投訴舉報,有關部門應當及時調查核實,并依法處理。

8、物業服務活動中不得有哪些行為:

答:(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;

(二)占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備;

(三)擅自將住宅改變為經營性用房;

(四)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;

(五)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(六)侵占綠地,毀壞花草樹木;

(七)亂倒垃圾、亂堆雜物;

(八)亂設攤點、亂停車輛;

(九)違反規定飼養動物;

(十)排放有毒、有害物質,發出超過規定標準的噪聲;

(十一)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;

(十二)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

發生上述行為時,業主有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關部門應當依法及時處理。